Primo accédant : est-ce encore l'heure d'acheter ?
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Personne n'a pu passer à côté des nombreux reportages des journaux télévisés abordant le sujet du marché immobilier. Souvent ils dépeignent un climat anxiogène dès lors qu'il s'agit du marché immobilier et surtout celui des primo accédants : prix instables, difficulté à obtenir un financement... Mais qu'en est-il vraiment ? Si vous vous interrogez et si vous êtes sur le point de réaliser votre premier achat immobilier à Boulogne sur Mer, nous vous apportons quelques éléments de réflexions à considérer.
En ce qui concerne les financements immobiliers
Pour répondre à cette question, il faut d'abord considérer que les établissements bancaires de Boulogne sur Mer ou d'ailleurs prenent un risque dès lors qu'ils financent un dossier de crédit immobilier. Le risque est sur le long terme, généralement sur 20 ans. C'est long 20 ans pour le client mais aussi pour la banque ! Tout peut arriver : chômage, divorce, dècés...
Les banques disposent de statistiques qui leur permettent d'étudier le profil des clients et de savoir si il y a plus ou moins de risque.
Mais la banque juge votre dossier à l'intant T, celui où vous formulez votre demande de prêt. L'ancienneté dans votre entreprise, celle dans votre banque actuelle, et bien évidement vos revenus, la santé de vos comptes en banque et surtout votre capacité d'épargne, c'est à dire le montant que chaque mois vous êtes capable de "mettre de côté" et le montant total de votre épargne lorsque vous montez votre dossier de crédit.
Pour un primo accédant lorsqu'il est en location le banquier va aussi considérer l'éffort financier que vous allez devoir faire entre le loyer que vous payez actuellement et le montant de l'échance de vos remboursements si il finance votre acquisition et de ce fait votre taux d'endettement.
Cette situation est vraie depuis plusieurs décénies, mais l'épargne que le banquier va vous demander d'injecter dans votre projet depend plus de la conjoncture. Hisoriquement il y a des périodes où les banques finanancent 100 % de l'investissement plus les frais de notaire et d'autres périodes où elles exigent un apport au moins du montant des frais de notaire.
Dans tous les cas, aujourdh'ui comme dans le passé, les banques continuent de prêter lors du premier achat de leur client dès lors que leur profil est jugé "sérieux".
"Les taux vont baisser, il faut attendre pour acheter !"
En se penchant sur les 50 dernières années ont s'apperçoit que les taux n'avaient jamais été aussi bas, fleurtant autour de 1 % voir 1,5% selon la durée d'emprunt.
Fin des années 80 début 1990 les taux dépassent 9 % hors assurance, pour baisser à environ 5% vers 1998. Cette baisse continue jusqu'à environ 2006, période pendant laquelle les taux sont autour de 3,5 - 4% hors assurance.
En 2007 la crise des subrpimes aux USA impacte le monde entier, les taux repartent à la hausse et atteignent le seuil de 5%
Il faudra attendre 2011 pour voir les taux baisser à nouveau à 3,5 % en moyenne, puis 2 % en 2015 et enfin 1,5% début 2017.
Pour illustrer cette évolution des taux sur environ 30 ans, un prêt immobilier pour 150 000 euros sur 20 ans à 9% aurait couté 173 902 euros en 1988, pour seulement 33 119 euros avec un taux à 2%. L'écart est énorme !
Mais la différence entre un taux à 2% et 3% est beaucoup moins forte : 49 656 euros pour les mêmes durées et montant, soit "seulement" 16 537 euros d'écart MAIS sur 20 ans !
Vous vous dites que c'est tout de même beaucoup ? Normal !
Mais comme à chaque période de baisse, beaucoup de clients renégocient leur emprunt pour bénéficier des taux plus bas et ne subissent donc pas la totalité du coût de leur taux plus élevé, mais juste une petite partie.
De plus de nombreux clients vendent leur bien pour plus grand, pour ailleurs et donc ne paye pas l'intégralité des intérêt de leur prêt immobilier et ce quelque soit le taux initial !
Alors vous voyez l'impact du taux n'est pas si "important" ce qui est plus important est de savoir si l'échance de prêt rentre dans votre budget.
Et dernière chose : en général lorsque les taux remontent les prix subissent une légère correction à la baisse, vous achetez donc moins cher votre bien, de quoi compenser la différence de taux ;-)
"Je reste en location le temps que les taux baissent"
Prenons le cas d'un locataire qui paye 750 euros de loyer, sur 12 mois il déboursera à fond perdu 9 000 euros par an.
Si sa capacité d'épargne est de 200 euros par mois, il épragnera environ 7 200 euros sur 36 mois. Bien !
Mais dans le même temps, pour mettre les 7 200 euros de côté, il aura dépensé 27 000 euros de loyer à fond perdu !
Un non sens !
Alors certe il faut un minimum d'apport, mais dès que les frais de notaire sont couvert, il est préférable de se lancer dans sa première acquisition !